¿Cómo afecta el Real Decreto-ley 26/2026 a los propietarios?

El pasado 30 de septiembre de 2026 se publicó el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

La norma introduce importantes modificaciones en materia de arrendamientos de vivienda, alquileres temporales y por habitaciones, actualización de rentas, prórrogas, gastos y reparaciones, desahucios y fiscalidad de la vivienda.

Desde la Cambra de la Propietat Urbana de Badalona resumimos las principales novedades que deben conocer los propietarios.

1. ALQUILER DE TEMPORADA: YA NO BASTA CON QUE EL CONTRATO DIGA QUE ES TEMPORAL

La reforma modifica sustancialmente el régimen de los arrendamientos temporales.

Para que un alquiler pueda considerarse temporal deberá responder a una necesidad real de vivienda del arrendatario derivada de un desplazamiento temporal de su domicilio habitual, por una causa justificada y acreditable. BOE-A-2026-20266-consolidado

La causa de temporalidad deberá constar expresamente y corresponderá al arrendador poder acreditar su existencia.

Como regla general, estos contratos tendrán una duración superior a 31 días y no superior a 12 meses, aunque podrán prolongarse cuando subsista y pueda justificarse la causa que motivó la temporalidad.

Si se superan los 12 meses sin causa que lo justifique, o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el arrendamiento pasará a considerarse de vivienda habitual desde el primero de los contratos.

Importante: los contratos de temporada celebrados antes de la entrada en vigor de la reforma mantienen, hasta su vencimiento, el régimen jurídico existente cuando se formalizaron. Sin embargo, su renovación quedará ya sometida a la nueva regulación.

¿Qué recomendamos?

Extremar el cuidado en la redacción de estos contratos y documentar la causa de temporalidad. Utilizar un modelo genérico de “contrato de temporada” sin acreditar el motivo que lo justifica comporta ahora un riesgo importante de que sea considerado arrendamiento de vivienda habitual.

2. EL ALQUILER POR HABITACIONES ENTRA EXPRESAMENTE EN LA LAU

El alquiler parcial de una habitación o estancia se incluye expresamente dentro de la regulación de los arrendamientos de vivienda, ya sean habituales o temporales. BOE-A-2026-20266-consolidado

Además, la suma de las rentas de las distintas habitaciones no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento de la vivienda completa.

En las zonas de mercado residencial tensionado deberán respetarse, asimismo, las limitaciones de renta legalmente aplicables.

3. NUEVAS REGLAS SOBRE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

Hasta el 31 de diciembre de 2027 se establece una limitación extraordinaria para las actualizaciones anuales de renta.

Cuando la renta que se esté pagando sea superior al límite máximo resultante del sistema de índices de precios de referencia, no podrá aplicarse incremento alguno.

En los demás supuestos, las partes podrán pactar la actualización. Si no existe acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %. BOE-A-2026-20266-consolidado

Además, la reforma consolida con carácter general el IRAV como límite de las actualizaciones anuales y refuerza las limitaciones existentes en zonas de mercado residencial tensionado.

4. NUEVA PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE HASTA DOS AÑOS

Los contratos de vivienda habitual en los que finalice antes del 31 de diciembre de 2028 el periodo de prórroga obligatoria, determinadas prórrogas tácitas o, en su caso, la tácita reconducción, podrán acogerse, a solicitud del arrendatario, a una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta dos años adicionales.

Para ello, el arrendatario deberá estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.

Como regla general, el propietario estará obligado a aceptar la prórroga, aunque la norma contempla excepciones, entre ellas la existencia de otro acuerdo, la celebración de un nuevo contrato o la necesidad real y acreditada del propietario o de determinados familiares de ocupar la vivienda. BOE-A-2026-20266-consolidado

Tampoco se aplicará esta prórroga cuando propietario e inquilino acuerden renovar o celebrar un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente. BOE-A-2026-20266-consolidado

5. DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO

También se modifican las reglas de desistimiento.

En el arrendamiento de vivienda habitual, el arrendatario podrá desistir una vez transcurridos seis meses, comunicándolo con una antelación mínima de 30 días.

En el arrendamiento temporal podrá hacerlo una vez transcurrido un mes, con un preaviso de 10 días.

En estos supuestos, el desistimiento realizado conforme a las nuevas reglas no genera indemnización.

6. CAMBIAN LOS GASTOS QUE PUEDEN REPERCUTIRSE AL INQUILINO

La reforma limita con mayor intensidad los gastos que pueden trasladarse al arrendatario.

Aunque las partes pueden pactar determinados gastos generales, no podrán repercutirse los tributos asociados a la vivienda, salvo que el propio arrendatario tenga la condición de obligado tributario —por ejemplo, en determinados supuestos de tasa de residuos—.

Asimismo, en los edificios en propiedad vertical no podrán imputarse al arrendatario los gastos de comunidad.

También se prohíbe trasladar al inquilino los gastos de agencia y los derivados de la preparación, formalización, gestión, renovación o modificación del contrato.

Los servicios adicionales únicamente podrán cobrarse cuando hayan sido solicitados expresamente y por escrito por el arrendatario, previa información de su carácter opcional y de su coste.

7. REPARACIONES: PLAZOS MUCHO MÁS ESTRICTOS PARA EL PROPIETARIO

Esta es otra novedad especialmente importante.

Cuando sean necesarias reparaciones que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda, el arrendatario podrá requerir al propietario para que las realice aportando un presupuesto razonable.

El propietario dispondrá de 15 días naturales para realizar la reparación o proponer una solución alternativa.

Si no actúa o se niega injustificadamente, el arrendatario podrá efectuar la reparación y descontar su importe de rentas futuras.

En los arrendamientos temporales, el plazo de respuesta del propietario se reduce a tan solo 5 días hábiles.

8. FIANZA, GARANTÍAS Y ESTADO DE LA VIVIENDA

Al finalizar el contrato, las partes deberán dejar constancia escrita del estado de la vivienda mediante un documento de finalización firmado por ambas partes.

Si dicho documento no se formaliza o no recoge desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue devuelta en un estado de conservación adecuado.

En cuanto a las garantías adicionales, se mantienen límites específicos y, en los contratos temporales, la garantía adicional no podrá exceder de una mensualidad de renta.

Tampoco podrá exigirse al arrendatario la contratación de un seguro de impago de rentas o cobertura análoga.

9. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: MAYOR PROTECCIÓN DEL INQUILINO

La nueva regulación refuerza el derecho de tanteo y retracto del arrendatario y elimina la posibilidad de pactar en el contrato su renuncia.

El derecho se mantiene incluso en determinadas ventas conjuntas cuando la vivienda arrendada pueda individualizarse jurídicamente. En esos casos deberá atribuirse a la vivienda un valor individualizado que permita el ejercicio del tanteo.

También se mantiene el derecho en determinados edificios en propiedad vertical cuando la vivienda sea jurídicamente individualizable.

10. GRANDES TENEDORES

La condición de gran tenedor deberá acreditarse mediante certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades a nombre del titular.

Además, cuando un edificio se encuentre en propiedad vertical, se tendrá en cuenta el número de viviendas existentes en el edificio, aunque no exista división horizontal inscrita.

11. CAMBIOS IMPORTANTES EN LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO

La reforma introduce importantes medidas para los procedimientos que afecten a personas en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional.

Hasta el 31 de diciembre de 2030, se contemplan supuestos de suspensión de procedimientos, incluso cuando ya exista resolución acordando el lanzamiento si este todavía no se ha ejecutado. BOE-A-2026-20266-consolidado

Especialmente relevante es la nueva intervención de la Administración en determinados procedimientos de desahucio por falta de pago. Cuando se acredite la vulnerabilidad económica y no exista alternativa habitacional, la Administración competente dispondrá de dos meses para ofrecer una vivienda adecuada o, en su defecto, pagar o consignar las cantidades adeudadas al propietario.

Si se efectúa el pago, se enervará la acción y continuará vigente el contrato. Si transcurren los dos meses sin solución habitacional ni pago, la Administración podrá quedar subrogada en la posición deudora del arrendatario, sin que proceda el lanzamiento mientras concurran las condiciones legalmente previstas.

En determinados supuestos de suspensión, cuando el propietario sea persona física —o una persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social— se contempla una compensación por las rentas dejadas de percibir y determinados suministros impagados. BOE-A-2026-20266-consolidado

12. IMPORTANTES NOVEDADES FISCALES PARA LOS PROPIETARIOS

La reforma modifica sustancialmente las reducciones en el IRPF aplicables al rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda, vinculándolas en mayor medida al importe de la renta, a su reducción respecto del contrato anterior, a la ubicación en zona tensionada y a la edad del arrendatario.

En determinados nuevos contratos formalizados por propietarios que no tengan la consideración de grandes tenedores, las reducciones pueden alcanzar el 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 % cuando se reduzca la renta en más de un 5 %, dependiendo de las circunstancias del contrato.

Cuando se trate de una vivienda alquilada por primera vez, también se establecen reducciones que pueden alcanzar el 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 50 %.

La norma mantiene además supuestos específicos de reducción del 70 % para determinados alquileres sociales y del 60 % para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores.

Por tanto, antes de fijar la renta de un nuevo contrato conviene valorar no solo los límites legales aplicables, sino también el efecto fiscal que puede tener el precio finalmente pactado.

13. VIVIENDAS TURÍSTICAS E IBI

Desde el 1 de diciembre de 2026, determinados alquileres de viviendas amuebladas de corta duración pasan a tributar al 10 % de IVA, en los términos establecidos por la norma.

En materia de IBI, se amplían las posibilidades de los ayuntamientos para establecer recargos.

En las zonas de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán establecer para determinados alojamientos turísticos recargos de hasta el 50 %, 100 % o 150 %, dependiendo del número de inmuebles turísticos del titular. Su aplicación no es automática: requiere la correspondiente regulación mediante ordenanza fiscal municipal.

¿QUÉ RECOMENDAMOS A LOS PROPIETARIOS?

La reforma obliga a revisar muchas de las prácticas que hasta ahora eran habituales en la contratación de viviendas.

Especialmente, recomendamos revisar los modelos de contrato antes de formalizar nuevos arrendamientos, extremar la documentación de la causa en los alquileres temporales, comprobar los gastos que pueden repercutirse, revisar las actualizaciones de renta antes de aplicarlas y valorar las nuevas consecuencias fiscales antes de fijar el precio de un nuevo contrato.

El Servei Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Badalona queda a disposición de sus asociados para revisar los contratos vigentes, adaptar los nuevos contratos a la normativa y resolver las dudas que puedan plantearse sobre la aplicación de estas medidas.