Com afecta el Reial decret llei 26/2026 als propietaris?

El passat 30 de setembre de 2026 es va publicar el Reial decret llei 26/2026, de 29 de setembre, de mesures urgents per a la protecció de la funció social de l’habitatge i l’ampliació de l’oferta d’habitatge assequible.

La norma introdueix importants modificacions en matèria d’arrendaments d’habitatge, lloguers temporals i per habitacions, actualització de rendes, pròrrogues, despeses i reparacions, desnonaments i fiscalitat de l’habitatge.

Des de la Cambra de la Propietat Urbana de Badalona resumim les principals novetats que han de conèixer els propietaris.

1. LLOGUER DE TEMPORADA: JA NO N’HI HA PROU QUE EL CONTRACTE DIGUI QUE ÉS TEMPORAL

La reforma modifica substancialment el règim dels arrendaments temporals.

Perquè un lloguer pugui considerar-se temporal haurà de respondre a una necessitat real d’habitatge de l’arrendatari derivada d’un desplaçament temporal del seu domicili habitual, per una causa justificada i acreditable.

La causa de temporalitat haurà de constar expressament i correspondrà a l’arrendador poder acreditar-ne l’existència.

Com a regla general, aquests contractes tindran una durada superior a 31 dies i no superior a 12 mesos, tot i que es podran prolongar quan subsisteixi i es pugui justificar la causa que va motivar la temporalitat.

Si se superen els 12 mesos sense causa que ho justifiqui, o s’encadenen més de dos contractes temporals consecutius entre les mateixes parts i sobre el mateix habitatge, l’arrendament passarà a considerar-se d’habitatge habitual des del primer contracte.

IMPORTANT: els contractes de temporada celebrats abans de l’entrada en vigor de la reforma mantenen, fins al seu venciment, el règim jurídic existent en el moment en què es van formalitzar. En canvi, la seva renovació quedarà ja sotmesa a la nova regulació.

Què recomanem?

Extremar la cura en la redacció d’aquests contractes i documentar la causa de temporalitat. Utilitzar un model genèric de «contracte de temporada» sense acreditar el motiu que el justifica comporta ara un risc important que sigui considerat arrendament d’habitatge habitual.

2. EL LLOGUER PER HABITACIONS ENTRA EXPRESSAMENT EN LA LAU

El lloguer parcial d’una habitació o estança s’inclou expressament dins de la regulació dels arrendaments d’habitatge, tant si són habituals com temporals.

A més, la suma de les rendes de les diferents habitacions no podrà superar la renda corresponent a l’arrendament de l’habitatge complet.

A les zones de mercat residencial tensionat s’hauran de respectar, així mateix, les limitacions de renda legalment aplicables.

3. NOVES REGLES SOBRE L’ACTUALITZACIÓ DE LES RENDES

Fins al 31 de desembre de 2027 s’estableix una limitació extraordinària per a les actualitzacions anuals de renda.

Quan la renda que s’estigui pagant sigui superior al límit màxim resultant del sistema d’índexs de preus de referència, no es podrà aplicar cap increment.

En els altres supòsits, les parts podran pactar l’actualització. Si no hi ha acord, l’increment no podrà superar el 2 %. BOE-A-2026-20266-consolidado

A més, la reforma consolida amb caràcter general l’IRAV com a límit de les actualitzacions anuals i reforça les limitacions existents a les zones de mercat residencial tensionat.

4. NOVA PRÒRROGA EXTRAORDINÀRIA DE FINS A DOS ANYS

Els contractes d’habitatge habitual en què finalitzi abans del 31 de desembre de 2028 el període de pròrroga obligatòria, determinades pròrrogues tàcites o, si escau, la tàcita reconducció, es podran acollir, a sol·licitud de l’arrendatari, a una pròrroga extraordinària per anualitats de fins a dos anys addicionals.

Per fer-ho, l’arrendatari haurà d’estar al corrent del pagament del lloguer i haver-ho estat mensualment durant els vuit mesos anteriors.

Com a regla general, el propietari estarà obligat a acceptar la pròrroga, tot i que la norma preveu excepcions, entre les quals hi ha l’existència d’un altre acord, la celebració d’un nou contracte o la necessitat real i acreditada del propietari o de determinats familiars d’ocupar l’habitatge. BOE-A-2026-20266-consolidado

Tampoc no s’aplicarà aquesta pròrroga quan propietari i llogater acordin renovar o celebrar un nou contracte amb una renda almenys un 5 % inferior a la vigent.

5. DESISTIMENT DE L’ARRENDATARI

També es modifiquen les regles de desistiment.

En l’arrendament d’habitatge habitual, l’arrendatari podrà desistir una vegada transcorreguts sis mesos, comunicant-ho amb una antelació mínima de 30 dies.

En l’arrendament temporal podrà fer-ho una vegada transcorregut un mes, amb un preavís de 10 dies.

En aquests supòsits, el desistiment efectuat d’acord amb les noves regles no genera indemnització.

6. CANVIEN LES DESPESES QUE ES PODEN REPERCUTIR AL LLOGATER

La reforma limita amb més intensitat les despeses que es poden traslladar a l’arrendatari.

Tot i que les parts poden pactar determinades despeses generals, no es podran repercutir els tributs associats a l’habitatge, llevat que el mateix arrendatari tingui la condició d’obligat tributari —per exemple, en determinats supòsits de taxa de residus—.

Així mateix, en els edificis en propietat vertical no es podran imputar a l’arrendatari les despeses de comunitat.

També es prohibeix traslladar al llogater les despeses d’agència i les derivades de la preparació, formalització, gestió, renovació o modificació del contracte.

Els serveis addicionals únicament es podran cobrar quan hagin estat sol·licitats expressament i per escrit per l’arrendatari, amb informació prèvia sobre el seu caràcter opcional i el seu cost.

7. REPARACIONS: TERMINIS MOLT MÉS ESTRICTES PER AL PROPIETARI

Aquesta és una altra novetat especialment important.

Quan siguin necessàries reparacions que afectin l’habitabilitat, la seguretat o la salubritat de l’habitatge, l’arrendatari podrà requerir al propietari que les realitzi aportant un pressupost raonable.

El propietari disposarà de 15 dies naturals per efectuar la reparació o proposar una solució alternativa.

Si no actua o s’hi nega injustificadament, l’arrendatari podrà efectuar la reparació i descomptar-ne l’import de rendes futures.

En els arrendaments temporals, el termini de resposta del propietari es redueix a només 5 dies hàbils.

8. FIANÇA, GARANTIES I ESTAT DE L’HABITATGE

En finalitzar el contracte, les parts hauran de deixar constància escrita de l’estat de l’habitatge mitjançant un document de finalització signat per totes dues parts.

Si aquest document no es formalitza o no hi consten desperfectes, es presumirà, llevat de prova en contrari, que l’habitatge va ser retornat en un estat de conservació adequat.

Pel que fa a les garanties addicionals, es mantenen límits específics i, en els contractes temporals, la garantia addicional no podrà excedir d’una mensualitat de renda.

Tampoc no es podrà exigir a l’arrendatari la contractació d’una assegurança d’impagament de rendes o cobertura anàloga.

9. DRET D’ADQUISICIÓ PREFERENT: MÉS PROTECCIÓ PER AL LLOGATER

La nova regulació reforça el dret de tanteig i retracte de l’arrendatari i elimina la possibilitat de pactar en el contracte la seva renúncia.

El dret es manté fins i tot en determinades vendes conjuntes quan l’habitatge arrendat es pugui individualitzar jurídicament. En aquests casos s’haurà d’atribuir a l’habitatge un valor individualitzat que permeti l’exercici del tanteig.

També es manté el dret en determinats edificis en propietat vertical quan l’habitatge sigui jurídicament individualitzable.

10. GRANS TENIDORS

La condició de gran tenidor s’haurà d’acreditar mitjançant certificació del Registre de la Propietat en què consti la relació de propietats a nom del titular.

A més, quan un edifici es trobi en propietat vertical, es tindrà en compte el nombre d’habitatges existents a l’edifici, encara que no hi hagi divisió horitzontal inscrita.

11. CANVIS IMPORTANTS EN ELS PROCEDIMENTS DE DESNONAMENT

La reforma introdueix importants mesures per als procediments que afectin persones en situació de vulnerabilitat econòmica i sense alternativa habitacional.

Fins al 31 de desembre de 2030, es preveuen supòsits de suspensió de procediments, fins i tot quan ja existeixi una resolució que acordi el llançament, sempre que aquest encara no s’hagi executat.

És especialment rellevant la nova intervenció de l’Administració en determinats procediments de desnonament per manca de pagament. Quan s’acrediti la vulnerabilitat econòmica i no hi hagi alternativa habitacional, l’Administració competent disposarà de dos mesos per oferir un habitatge adequat o, si no és possible, pagar o consignar les quantitats degudes al propietari.

Si s’efectua el pagament, s’enervarà l’acció i continuarà vigent el contracte. Si transcorren els dos mesos sense solució habitacional ni pagament, l’Administració podrà quedar subrogada en la posició deutora de l’arrendatari, sense que procedeixi el llançament mentre concorrin les condicions legalment previstes.

En determinats supòsits de suspensió, quan el propietari sigui una persona física —o una persona jurídica dedicada al lloguer habitual assequible o social— es preveu una compensació per les rendes deixades de percebre i determinats subministraments impagats.

12. IMPORTANTS NOVETATS FISCALS PER ALS PROPIETARIS

La reforma modifica substancialment les reduccions en l’IRPF aplicables al rendiment net positiu del lloguer d’habitatge, vinculant-les en major mesura a l’import de la renda, a la seva reducció respecte del contracte anterior, a la ubicació en una zona tensionada i a l’edat de l’arrendatari.

En determinats nous contractes formalitzats per propietaris que no tinguin la consideració de grans tenidors, les reduccions poden arribar al 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 % quan es redueixi la renda en més d’un 5 %, depenent de les circumstàncies del contracte.

Quan es tracti d’un habitatge llogat per primera vegada, també s’estableixen reduccions que poden arribar al 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 50 %.

La norma manté, a més, supòsits específics de reducció del 70 % per a determinats lloguers socials i del 60 % per a habitatges rehabilitats en els dos anys anteriors.

PER TANT, ABANS DE FIXAR LA RENDA D’UN NOU CONTRACTE CONVÉ VALORAR NO NOMÉS ELS LÍMITS LEGALS APLICABLES, SINÓ TAMBÉ L’EFECTE FISCAL QUE POT TENIR EL PREU FINALMENT PACTAT.

13. HABITATGES TURÍSTICS I IBI

Des de l’1 de desembre de 2026, determinats lloguers d’habitatges moblats de curta durada passen a tributar al 10 % d’IVA, en els termes establerts per la norma.

En matèria d’IBI, s’amplien les possibilitats dels ajuntaments per establir recàrrecs.

A les zones de mercat residencial tensionat, els ajuntaments podran establir per a determinats allotjaments turístics recàrrecs de fins al 50 %, 100 % o 150 %, depenent del nombre d’immobles turístics del titular.

IMPORTANT: L’APLICACIÓ D’AQUESTS RECÀRRECS NO ÉS AUTOMÀTICA, sinó que requereix la corresponent regulació mitjançant ordenança fiscal municipal.

QUÈ RECOMANEM ALS PROPIETARIS?

La reforma obliga a revisar moltes de les pràctiques que fins ara eren habituals en la contractació d’habitatges.

Especialment, recomanem:

• Revisar els models de contracte abans de formalitzar nous arrendaments.
• Documentar adequadament la causa en els lloguers temporals.
• Comprovar quines despeses es poden repercutir al llogater.
• Revisar les actualitzacions de renda abans d’aplicar-les.
• Documentar adequadament l’estat de l’habitatge tant a l’inici com a la finalització de l’arrendament.
• Valorar les noves conseqüències fiscals abans de fixar el preu d’un nou contracte.

LA CAMBRA, AL COSTAT DEL PROPIETARI

Davant l’abast de les modificacions introduïdes, recomanem no utilitzar models de contracte anteriors sense comprovar prèviament que s’adeqüen a la nova normativa, especialment en els arrendaments temporals i per habitacions.

El Servei Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Badalona queda a disposició dels seus associats per revisar els contractes vigents, adaptar els nous contractes a la normativa, estudiar les actualitzacions de renda i resoldre els dubtes que pugui plantejar l’aplicació de les noves mesures.