Con la entrada en vigor de la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme, vigente desde el 14/07/2026, se modifica la regulación de los contratos de arrendamiento de temporada y de habitación con la intención de evitar el posible uso fraudulento de dichas figuras. La regulación parte de una idea esencial: no basta con denominar un contrato «de temporada» o dividir una vivienda en habitaciones para evitar las normas propias del arrendamiento de vivienda.
1. Alquiler temporal – (art. 5)
Un alquiler destinado a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario se considera arrendamiento de vivienda, aunque se formalice por un período corto.
Cuando la temporalidad responde a motivos profesionales, laborales, de estudios, atención o asistencia médica, estancia provisional mientras se espera otra vivienda, regreso a la residencia habitual u otras causas similares, el contrato puede tener carácter temporal, pero queda sometido a buena parte de las reglas propias del alquiler de vivienda, especialmente en materia de renta, actualización, fianza, garantías, gastos y mejoras.
- La causa temporal debe indicarse expresamente en el contrato.
- Debe estar justificada documentalmente.
- La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza.
Si el contrato establece una duración determinada pero no concreta ni acredita la finalidad temporal, se aplican igualmente estas reglas propias del arrendamiento de vivienda.
En cambio, cuando la vivienda se destina exclusivamente a vacaciones, ocio o recreo, se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda. Esta finalidad también debe constar y acreditarse expresamente, indicando además cuál es la residencia permanente del arrendatario.
2. Prórrogas y contratos sucesivos
La norma pretende evitar el encadenamiento de contratos temporales cuando no existe una verdadera causa que justifique la temporalidad.
Si el contrato temporal se prorroga y no está debidamente acreditada la causa de temporalidad y que el arrendatario tiene su residencia en otro lugar, el alquiler pasa a considerarse de vivienda permanente. En ese caso se aplica también la duración mínima legal y el régimen de prórrogas desde la fecha del contrato inicial.
Asimismo, si al finalizar el contrato se firma otro nuevo con el mismo arrendatario y sobre la misma vivienda, el nuevo contrato queda sometido al régimen de vivienda permanente, salvo que el propietario pueda acreditar que continúan existiendo las circunstancias que justificaban la necesidad temporal.
3. Alquiler por habitaciones (Art. 5)
El alquiler de habitación es aquel en el que el arrendatario dispone del uso exclusivo de una habitación y del derecho a utilizar determinadas zonas comunes de la vivienda a cambio de una renta.
Debe respetarse siempre la ocupación máxima permitida por la cédula de habitabilidad y los estándares de superficie por persona establecidos por la normativa de vivienda.
Dividir el alquiler de una vivienda en varios contratos de habitaciones no permite eludir las normas aplicables al arrendamiento de vivienda.
En particular, cuando la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado, la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas simultáneamente no puede superar la renta máxima aplicable si la vivienda se alquilara de forma unitaria.
Idea clave
La temporalidad debe ser real, constar expresamente en el contrato y poder acreditarse. Del mismo modo, el alquiler por habitaciones no permite evitar las limitaciones y garantías establecidas para el arrendamiento de vivienda ni superar, en zonas tensionadas, la renta máxima aplicable a la vivienda completa.
