Ja és aplicable la Llei que regula la contenció de preus de lloguer a Catalunya

En mig de les fortes crítiques rebudes neix la Llei 11/2020, del 18 de setembre, “de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge”, que entra en vigor al dia següent de la seva publicació al DOGC (núm. 8229).

Per tant, a partir del 22/9/2020 tots els contractes d’habitatge que es formalitzin s’hauran de sotmetre a aquesta nova regulació que, com ja els hi vam avançar, té com a objectiu bàsic limitar els preus dels lloguers dels habitatges en aquelles zones declarades tenses.

La Llei s’aplicarà als contractes d’habitatge subscrits en aquelles “zones o àrees amb mercat d’habitatge tens”, en aquest sentit, es consideraran àrees amb “mercat d’habitatge tens” aquells municipis o zones amb “risc de proveïment suficient d’habitatge de lloguer a la població en condicions que el facin assequible”.

La determinació d’aquestes àrees dependrà del departament de la Generalitat competent en matèria d’habitatge i en l’àmbit metropolità de Barcelona correspon a l’Àrea Metropolitana de Barcelona d’acord amb el Consell Metropolità.

La Llei ve acompanyada d’un annex que recull la llista dels municipis afectats, dintre de la qual s’inclou tot l’àrea metropolitana de Barcelona, per tant queden afectats per l’esmentada normativa, entre d’altres, Badalona, Santa Coloma de Gramenet i Sant Adrià de Besòs.

Clicant el següent enllaç podrà accedir a la llista dels 60 municipis inclosos a la declaració transitòria d’àrees amb mercat d’habitatge tens.

A partir d’aquesta data (22/9/2020) la renda inicial quedarà determinada, obligatòriament, pel menor dels següents imports:

– l’import que resulti d’aplicar l’Índex de Referència de preus del lloguer obtingut.

– L’import fixat com a renda en el contracte immediatament anterior al que ara es signa, actualitzat per aplicació de l’índex de garantia de competitivitat (índex similar a l’IPC).

Pel que fa a aquest segon criteri només serà aplicable quan existeixi un contracte anterior – no més antic del 22/09/2015 – i, sempre i quan, entre llogater i arrendador no hi hagués parentiu. Tampoc serà aplicable si s’hagués subscrit estant subjecte a limitacions de renda per les seves especials característiques i ja no es donen aquestes limitacions. (art. 6 de la nova Llei 11/2020, del 18 setembre).

Com a excepció, la Llei estableix que si el llogater té uns ingressos iguals o per sobre de 3,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya (IRSC) es podrà fer valdre la figura de “l’arrendador vulnerable” aplicable en aquells supòsits en que el propietari, que ha de ser persona física, comptant-hi tota la seva unitat convivencial, no tingui ingressos per sobre del 2,5 del IRSC (lloguers inclosos).

Per entendre’ns el propietari haurà de ser persona física i només podrà aplicar la seva vulnerabilitat als efectes previstos si es dona la doble circumstància:

propietari (+familia) amb ingressos ≤19.919’33.-€/any (IRSC any 2020)

i llogater amb ingressos ≥27.887’05.-€/any (IRSC any 2020)

La llei no estableix en quina forma s’hauran d’acreditar els ingressos però fa insalvable aquest doble requisit relatiu als ingressos del llogater i propietari.

Què és i on es pot consultar l’Índex de Referència de Preus de Lloguer?

Tal com ho defineix l’Agència Catalana de l’Habitatge, l’IRPL (Índex de Referència de Preus de Lloguer) és un indicador de consulta pública amb caràcter informatiu que permet conèixer el preu mitjà del metre quadrat de lloguer d’un habitatge ubicat en una zona i amb unes característiques definides per qui fa la consulta, confeccionat a partir de dades reals de registres de contractes (INCASOL) i cadastre.

Per tal de conèixer l’índex aplicable, el propietari haurà d’accedir a la web de l’Agència Catalana de l’Habitatge i introduir les dades concretes de l’habitatge a llogar, com ara:

l’adreça exacte

-La superfície de l’habitatge sense comptar-hi elements comuns (informació d’accés públic oferida pel cadastre)

-Estat de manteniment

Altres dades que es poden introduir però sense caràcter obligatori són: la planta on es situa l’habitatge, l’any de construcció, la qualificació energètica obtinguda. Tanmateix es pot informar sobre l’existència o no d’ascensor, parquing o si l’habitatge es lloga moblat.

Pot consultar l’IRPL clicant directament al següent enllaç: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/  

Tanmateix la Llei estableix comptades excepcions que poden permetre incrementar l’índex resultant atenent a les següents circusmtàncies:

1) Que a l’any anterior a la celebració del contracte de lloguer, s’hagin fet obres que millorin l’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica. En aquest cas s’estableix una fórmula que parteix del capital efectivament invertit (sense incloure subvencions,etc.) i basat amb el que estableix la LAU 29/1994 al seu article 19.

2) Quan l’habitatge en lloguer reuneixi almenys 3 de les següents característiques específiques, es podrà incrementar l’índex en un 5%.

-Ascensor

-Aparcament

-Habitatge moblat

-Sistema de calefacció o refrigeració en l’habitatge

-Zones comunitàries d’ús compartit, com ara jardí o terrat

-Piscina comunitària o equipaments anàlegs

-Serveis de consergeria en l’edifici

-Vistes especials.

3) Habitatges de nova construcció o rehabilitats integralment: En cas d’habitatge de nova edificació i les resultants d’una gran rehabilitació, les obres de la qual no hagin estat subvencionades, la renda es podrà fixar en el marge superior de l’índex de referència de preus de lloguer, durant els cinc anys següents a la data del certificat de final d’obra.

Pel que fa a les noves obligacions que s’imposen per tal de garantir la seva aplicació, trobem entre d’altres, les següents:

-Al document del contracte s’haurà d’adjuntar el full expressiu de l’índex calculat en la data de formalització del contracte.

-Les característiques específiques que permeten incrementar l’IRPL en un 5%, s’hauran de fer constar expressament al contracte de lloguer amb elements que permetin acreditar-les.

-Si s’ha optat per aplicar la renda d’un contracte anterior l’arrendador haurà d’informar-ho per escrit al llogater mitjançant declaració responsable.

L’índex aplicable o en el seu cas la renda del contracte anterior hauran de figurar a la publicitat del pis que es vol llogar. Si a la publicitat no s’especifica el preu no serà obligatori indicar-ho.

-El propietari pot venir obligat a reemborsar les quantitats percebudes en excés. L’arrendatari té dret a obtenir de l’arrendador, la restitució de les quantitats pagades amb excés que ultrapassin els límits de l’índex de referència, i amb meritació de l’interès legal més tres punts.

Per garantir el compliment de la present, s’introdueix certes modificacions al règim sancionador de la Llei 18/2007 de 28 de desembre del dret a l’habitatge, determinant, entre d’altres que,

-Seran sancionables amb multes d’entre 9.001,00.-€ i 90.000.-€ aquells arrendadors que hagin estipulat una renda inicial per sobre del 20% de l’IRPL, o s’hagi ocultat informació relativa a l’IRPL i la seva aplicació al llogater.

-S’estableixen també sancions d’entre 3.000,00.-€ i 9.000,00.-€ si s’ha ocultat informació rellevant en l’aplicació de l’IRPL, o quan s’hagi pactat un preu superior a aquest en menys d’un 20%, i també en el cas que no s’hagi adjuntat al contracte el resultat de la consulta de l’Índex de Preus de Referència.

Finalment, pel que fa als habitatges llogats abans del 22/09/2020, els hi continua sent d’aplicació la legislació anterior, però en cas de renovar-se el contracte mitjançant una pròrroga en la que s’acordi una ampliació de durada o un increment de renda li serà d’aplicació aquesta Llei 11/2020, del 18 de setembre, “de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge”.

Si desitja consultar amb el nostre Servei Jurídic, demani cita prèvia clicant a http://citaonline.cambrabadalona.com:81/