La reforma legislativa dels lloguers pendent de publicació al BOE

Aquest divendres 1/3/2019, el Consell de Ministres ha aprovat el Reial decret llei de mesures urgents en matèria de lloguer que el Congrés dels Diputats no va convalidar el mes de gener passat, introduint algun dels canvis que exigia el grup Podem per a oferir el seu suport a la indicada proposta legislativa.

Pendents de la preceptiva publicació en el BOE perquè el mateix desplegament els seus efectes, el Reial decret llei recupera en la seva pràctica totalitat el text del Reial decret llei 21/2018 de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que es va publicar en el BOE el passat 18/12/2018 i que finalment no va superar el tràmit de la seva convalidació parlamentària.

Introdueix, això sí, alguna novetat destacable, com per exemple, l’obligació que s’imposa al govern, perquè en un termini no superior a 8 mesos elabori un índex estatal de referència del preu del lloguer d’habitatge que ha de servir de barem a aquelles comunitats autònomes que vulguin aplicar mesures fiscals per a afavorir el lloguer amb preu limitat.

Previsiblement el dimecres 6 de març serà publicat en el BOE i en el mateix s’especificarà la seva data d’entrada en vigor, que es preveu igualment imminent.

Aquest és el resum de les principals modificacions que es produiran en la Llei d’Arrendaments Urbans, tal com es va comunicar en la roda de premsa oferta pel Govern després de l’aprovació del Reial decret llei en consell de ministres.

1) Termini de Durada: els contractes d’arrendament d’habitatge tindran la següent durada mínima:
· 5 anys, si l’arrendador és persona física (un particular)
· 7 anys, si l’arrendador és persona jurídica
En tots dos casos, i si arribat el venciment, les parts no indiquen res, el contracte es podrà prorrogar per 3 anys més.

2) Preavís: Augmenta també a dos mesos el termini de preavís previst per a no renovar el contracte per a l’inquilí i a quatre mesos per a l’arrendador.

3) Efectes enfront de tercers: D’altra banda, els contractes no inscrits tornen a tenir efectes davant tercers, de manera que quan hi hagi una venda d’un pis arrendat, l’inquilí quedi protegit, estigui o no inscrit el contracte en el Registre de la Propietat.

4) Fiança i garanties addicionals: es manté l’obligatorietat de dipositar un mes per al cas de contracte d’habitatge i dos mesos per a contractes d’ús diferent al d’habitatge, i les garanties addicionals queden limitades a dos mesos.

5) Actualització de la renda: queda subjecte a l’IPC l’actualització de la renda durant la vigència del contracte.

6) Despeses: Respecte a les despeses de gestió immobiliària i formalització, aquests correspondran a l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica.

7) Exempció tributària: Els contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent queden exempts de tributar per ITP, si bé resultarà obligatòria la presentació del model 600.

8) Procediments de desnonament per falta de pagament: S’introdueixen modificacions que afecten el procediment de desnonament d’habitatge en disposar que si s’apreciés una possible situació de vulnerabilitat es podrà recordar la suspensió del procediment durant un termini màxim d’1 mes si l’arrendador és persona física i de 2 mesos si és persona jurídica.

9) Subrogacions: Una altra de les mesures recollides és la de blindar la possibilitat de subrogació, en cas de defunció de l’inquilí, en favor de determinats perfils vulnerables com a menors, discapacitats o majors de 65 anys.

10) Obres: Així mateix, s’afavoreix l’acord entre les parts per a la realització de millores durant la vigència del contracte, permetent en aquest cas pactat l‘increment de la renda durant la resta del contracte.

12) Habitatge turístic: S’exclou de l’aplicació de la Llei d’Arrendaments Urbans, l’arrendament de l’habitatge per a ús turístic per a la seva específica regulació per les comunitats autònomes, i es permet que una majoria de 3/5 de les comunitats de propietaris puguin limitar els habitatges d’ús turístic, o assignar-los majors despeses comunes. En el cas de Catalunya aquesta mesura no serà aplicable en tant no es modifiqui el Llibre Cinqué del CodiCivil Català. No obstant això, sembla que la Generalitat prepara així mateix canvis normatius tant en matèria d’arrendaments com en matèria de propietat horitzontal.

11) Incentius per a l’oferta: Quant a les mesures fiscals establertes per a l’estímul de l’oferta, la proposta és habilitar el gravamen a l’IBI de l’habitatge buit, bonificar a l’IBI l’habitatge protegit en lloguer, així com l’eliminació de l’Impost de Transmissions en els lloguers d’habitatge habitual.

12) Drets de tanteig i retracte: Al mateix temps, en cas de venda conjunta d’un immoble amb arrendaments s’estableix el dret d’adquisició preferent (tanteig i retracte) per les Administracions Públiques.

13) Mesures no aplicables a Catalunya: Concretament, s’introdueix en la Llei de Propietat Horitzontal la possibilitat que, per acord d’una majoria de 3/5, una comunitat de propietaris pugui limitar o condicionar l’exercici de l’activitat de lloguer turístic o fixar unes determinades condicions per al seu exercici. L’objectiu és dotar als veïns d’instruments per a facilitar la convivència i decidir sobre les activitats que tenen lloc en la seva comunitat.

Així mateix, la norma recull la possibilitat d’establir increments de fins a un 20% en la participació en les despeses comunes per part dels habitatges d’ús turístic. Tot això, en el marc del règim d’usos establert en l’ordenació urbanística municipal i de la necessitat de disposar dels títols habilitants necessaris per a l’exercici d’aquesta activitat, complint el que es disposa en la normativa sectorial turística d’aplicació.

A més, s’obliga als edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal a la realització d’obres i actuacions d’accessibilitat, amb independència de la quantia d’aquestes, si existeix ajuda pública d’almenys el 75% del cost. També, s’estableix la necessitat d’elevar i destinar el fons de reserva de la comunitat de propietaris a sufragar inversions d’accessibilitat.