Ya es aplicable la Ley que regula la contención de precios de alquiler en vivienda en Catalunya

En medio de las fuertes críticas recibidas nace la Ley 11/2020, del 18 de septiembre, “de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, que entra en vigor en el día siguiente de su publicación en el DOGC (n.º 8229).

Por lo tanto, a partir del 22/9/2020 todos los contratos de vivienda que se formalicen se tendrán que someter a esta nueva regulación que, como ya se los avanzamos, tiene como objetivo básico limitar los precios de los alquileres de las viviendas en aquellas zonas declaradas tensas.

La Ley se aplicará en los contratos de vivienda suscritos en aquellas “zonas o áreas con mercado de vivienda tensa”, en este sentido, se considerarán áreas con “mercado de vivienda tensa” aquellos municipios o zonas con “riesgo de abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler en la población en condiciones que lo hagan asequible”.

La determinación de estas áreas dependerá del departamento de la Generalitat competente en materia de vivienda y en el ámbito metropolitano de Barcelona corresponde en el área Metropolitana de Barcelona de acuerdo con el Consejo Metropolitano.

La Ley viene acompañada de un anexo que recoge la lista de los municipios afectados, dentro de la cual se incluye todo el área metropolitana de Barcelona, por lo tanto quedan afectados por la mencionada normativa, entre otros, Badalona, Santa Coloma de Gramenet y Sant Adrià de Besòs.

Clicando el siguiente enlace podrá acceder a la lista de los 60 municipios incluidos en la declaración transitoria de áreas con mercado de vivienda tensa.

A partir de esta fecha (22/9/2020) la renta inicial quedará determinada, obligatoriamente, por el menor de los siguientes importes:

– el importe que resulte de aplicar el Índice de Referencia de precios del alquiler obtenido.

– El importe fijado como renta en el contrato inmediatamente anterior al que ahora se firma, actualizado por aplicación del índice de garantía de competitividad (índice similiar al IPC).

En cuanto a este segundo criterio solo será aplicable cuando exista un contrato anterior – no más antiguo del 22/09/2015 – y, siempre y cuando, entre inquilino y arrendador no hubiera parentesco. Tampoco será aplicable si se hubiera subscrito estando sujeto a limitaciones de renta por sus especiales características y ya no se dan estas limitaciones. (arte. 6 de la nueva Ley 11/2020, del 18 septiembre).

Como excepción, la Ley establece que si el inquilino tiene unos ingresos iguales o por encima de 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (IRSC) podrá hacer valer la figura de “el arrendador vulnerable” aplicable en supuestos en que el propietario (contando toda su unidad convivencial) no tenga ingresos por encima del 2,5 del IRSC (alquileres incluidos).

Para entendernos el propietario tendrá que ser persona física y solo podrá aplicar su vulnerabilidad a los efectos previstos si se da la doble circunstancia:

*propietario (+familia) con ingresos ≤19.919’33.-€/año (IRSC año 2020)

*inquilino con ingresos ≥27.887’05.-€/año (IRSC año 2020)

La ley no establece en qué forma se tendrán que acreditar los ingresos pero hace insalvable este doble requisito relativo a los ingresos del locatario y propietario.

Qué es y donde se puede consultar el Índice de Referencia de Precios de Alquiler?

Tal como lo define la Agencia Catalana de la Vivienda, la IRPL (Índice de Referencia de Precios de Alquiler) es un indicador de consulta pública con carácter informativo que permite conocer el precio mediano del metro cuadrado de alquiler de una vivienda ubicada en una zona y con unas características definidas por quienes hace la consulta, confeccionado a partir de datos reales de registros de contratos (INCASOL) y catastro.

Para conocer el índice aplicable, el propietario tendrá que acceder en la web de la Agencia Catalana de la Vivienda e introducir los datos concretos de la vivienda a alquilar, como por ejemplo:

-la dirección exacta
-la superficie de la vivienda sin contar elementos comunes (información de acceso público ofrecida por el catastro),
-Estado de mantenimiento

Otros datos que se podan introducir pero sin carácter obligatorio son: la planta donde se sitúa la vivienda, el año de construcción, la calificación energética obtenida. Aun así se puede informar sobre la existencia o no de ascensor, parquing o si la vivienda se alquila amueblado.

Puede consultar el IRPL clicando directamente en el siguiente enlace: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

Aun así la Ley establece contadas excepciones que pueden permitir incrementar el índice resultante atendiendo en las siguientes circusmtàncies:

1) Que en el año anterior a la celebración del contrato de alquiler, se hayan hecho obras que mejoren la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética. En este caso se establece una fórmula que parte del capital efectivamente invertido (sin incluir subvenciones,etc.) y basado con el que establece la LAU 29/1994 en su artículo 19.

2) Cuando la vivienda en alquiler reúna al menos 3 de las siguientes características específicas, se podrá incrementar el índice en un 5%.

-Ascensor
-Aparcamiento
-Vivienda amueblada
-Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda
-Zonas comunitarias de uso compartido, como por ejemplo jardín o azotea
-Piscina comunitaria o equipaciones análogas
-Servicios de conserjería en el edificio
-Vistas especiales.

3) Viviendas de nueva construcción o rehabilitados integralmente: En caso de vivienda de nueva edificación y las resultantes de una gran rehabilitación, las obras de la cual no hayan sido subvencionadas, la renta se podrá fijar en el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler, durante los cinco años siguientes a la fecha del certificado de final de obra.

En cuanto a las nuevas obligaciones que se imponen para garantizar su aplicación, encontramos entre otros, las siguientes:

Al documento del contrato se tendrá que adjuntar la hoja expresiva del índice calculado en la fecha de formalización del contrato.
Las características específicas que permiten incrementar la IRPL en un 5%, se tendrán que hacer constar expresamente en el contrato de alquiler con elementos que permitan acreditarlas.
Si se ha optado para aplicar la renta de un contrato anterior el arrendador tendrá que informarlo por escrito al locatario mediante declaración responsable.
El índice aplicable o en su caso la renta del contrato anterior tendrán que figurar a la publicidad del piso que se quiere alquilar. Si a la publicidad no se especifica el precio no será obligatorio indicarlo.
El propietario puede venir obligado a reembolsar las cantidades percibidas en exceso. El arrendatario tiene derecho a obtener del arrendador, la restitución de las cantidades pagadas con exceso que ultrapasen los límites del índice de referencia, y con devengo del interés legal más tres puntos.

Para garantizar el cumplimiento de la presente, se introduce ciertas modificaciones en el régimen sancionador de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre del derecho a la vivienda, determinando, entre otros que,

Serán sancionables con multas de entre 9.001,00.-€ y 90.000.-€ aquellos arrendadores que hayan estipulado una renta inicial por encima del 20% del IRPL, o se haya ocultado información relativa a la IRPL y su aplicación al locatario.
Se establecen también sanciones de entre 3.000,00.-€ y 9.000,00.-€ si se ha ocultado información relevante en la aplicación de la IRPL, o cuando se haya pactado un precio superior a este en menos de un 20%, y también en el supuesto de que no se haya adjuntado en el contrato el resultado de la consulta del Índice de Precios de Referencia.

Finalmente, en cuanto a las viviendas alquiladas antes del 22/09/2020, se los continúa siendo de aplicación la legislación anterior, pero en caso de renovarse el contrato mediante una prórroga en la que se acuerde una ampliación de duración o un incremento de renta le será de aplicación esta Ley 11/2020, del 18 de septiembre, “de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda”.

Si desea consultar con nuestro Servicio Jurídico, pida cita previa clicando a http://citaonline.cambrabadalona.com:81