La reforma legislativa de los alquileres pendiente de publicación en el BOE

Este viernes 1/3/2019, el Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia de alquiler que el Congreso de los Diputados no convalidó el pasado mes de Enero, introduciendo alguno de los cambios que exigía el grupo Podemos para ofrecer su apoyo a la indicada propuesta legislativa.

Pendientes de la preceptiva publicación en el BOE para que el mismo despliegue sus efectos, el Real Decreto-Ley recupera en su práctica totalidad el texto del Real Decreto-Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que se publicó en el BOE el pasado 18/12/2018 y que finalmente no superó el trámite de su convalidación parlamentaria.

Introduce, eso sí, alguna novedad destacable, como por ejemplo, la obligación que se impone al gobierno, para que en un plazo no superior a 8 meses elabore un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda que ha de servir de baremo a aquellas comunidades autónomas que quieran aplicar medidas fiscales para favorecer el alquiler con precio limitado.

 

Previsiblemente el miércoles 6 de marzo será publicado en el BOE y en el mismo se especificará su fecha de entrada en vigor, que se prevé igualmente inminente.

Este es el resumen de las principales modificaciones que se producirán en la Ley de Arrendamientos Urbanos, tal y como se comunicó en la rueda de prensa ofrecida por el Gobierno tras la aprobación del Real Decreto-Ley en consejo de ministros.

1) Plazo de Duración: los contratos de arrendamiento de vivienda tendrán la siguiente duración mínima:

  • · 5 años, si el arrendador es persona física (un particular)
  • · 7 años, si el arrendador es persona jurídica

En ambos casos, y si llegado el vencimiento, las partes no indican nada, el contrato se podrá prorrogar por 3 años más.

2) Preaviso: Aumenta también a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.

3) Efectos frente a terceros: Por otra parte, los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.

4) Fianza y garantías adicionales: se mantiene la obligatoriedad de depositar un mes para el caso de contrato de vivienda y dos meses para contratos de uso distinto al de vivienda, y las garantías adicionales quedan limitadas a dos meses. 

 5) Actualización de la renta:  queda sujeto al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato.

6) Gastos: Respecto a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, estos corresponderán al arrendador, cuando este sea persona jurídica.

7) Exención tributaria: Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente quedan exentos de tributar por ITP, si bien resultará obligatoria la presentación del modelo 600.

 8) Procedimientos de desahucio por falta de pago: Se introducen modificaciones que afectan al procedimiento de desahucio de vivienda al disponer que si se apreciare una posible situación de vulnerabilidad se podrá acordar la suspensión del procedimiento durante un plazo máximo de 1 mes si el arrendador es persona física y de 2 meses si es persona jurídica.9) Subrogaciones: Otra de las medidas recogidas es la de blindar la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.10) Obras: Así mismo, se favorece el acuerdo entre las partes para la realización de mejoras durante la vigencia del contrato, permitiendo en este caso pactado el incremento de la renta durante el resto del contrato.
12) Vivienda turística: Se excluye de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendamiento de la vivienda para uso turístico para su específica regulación por las comunidades autónomas, y se permite que una mayoría de 3/5 de las comunidades de propietarios puedan limitar las viviendas de uso turístico, o asignarles mayores gastos comunes. En el caso de Catalunya dicha medida no será de aplicación en tanto no se modifique el Llibre Cinqué del Codi Civil Català. No obstante, parece que la Generalitat prepara asimismo cambios normativos tanto en materia de arrendamientos como en materia de propiedad horizontal.

11) Incentivos para la oferta: En cuanto a las medidas fiscales establecidas para el estímulo de la oferta, la propuesta es habilitar el gravamen en el IBI de la vivienda vacía, bonificar en el IBI la vivienda protegida en alquiler, así como la eliminación del Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual.

12) Derechos de tanteo y retracto: Al mismo tiempo, en caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos se establece el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) por las Administraciones Públicas.

13) Medidas no aplicables en Catalunya: Concretamente, se introduce en la Ley de Propiedad Horizontal la posibilidad de que, por acuerdo de una mayoría de 3/5, una comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio. El objetivo es dotar a los vecinos de instrumentos para facilitar la convivencia y decidir sobre las actividades que tienen lugar en su comunidad.

Asimismo, la norma recoge la posibilidad de establecer incrementos de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico. Todo ello, en el marco del régimen de usos establecido en la ordenación urbanística municipal y de la necesidad de disponer de los títulos habilitantes necesarios para el ejercicio de dicha actividad, cumpliendo lo dispuesto en la normativa sectorial turística de aplicación.

Además, se obliga a los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal a la realización de obras y actuaciones de accesibilidad, con independencia de la cuantía de las mismas, si existe ayuda pública de al menos el 75 % del coste. También, se establece la necesidad de elevar y destinar el fondo de reserva de la comunidad de propietarios a sufragar inversiones de accesibilidad.