Aprobada la nueva Ley Hipotecaria que entrará en vigor dentro de 3 meses

El congreso de los diputados ha aprobado en fecha 21/02/2019 la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entrará en vigor a los 3 meses de su publicación en el BOE, lo que sucederá, previsiblemente, en los próximos días.

Tras un largo recorrido que arranca en noviembre de 2017 con la tramitación del proyecto de Ley que debía adaptar nuestra Legislación a la DIRECTIVA 2014/17/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO, el gobierno ha conseguido sacar adelante la nueva regulación con la que se pretende implementar, de una forma más eficaz,  la transparencia en la contratación hipotecaria a la vez que reducir algunos de los gastos de los que hasta ahora se hacían cargo los consumidores, limitar la vinculación directa a productos asociados como los seguros de vida y conseguir una mayor protección para el deudor hipotecario en los casos de ejecución, entre otras medidas.

Según recoge la nota de prensa publicada por el propio Congreso de los Diputados, “esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.”

Básicamente son tres los ámbitos fundamentales sobre los que se desarrolla,

– en primer lugar:  se establecen una serie de normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados.

– en segundo lugar: se regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios.

– y finalmente: se establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la norma.

Según expresa la indicada nota, “se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató. El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.”

En relación a los gastos ligados a las operaciones hipotecarias, se rebajan los gastos de aranceles y notaría. Las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable las mismas se reducen hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato. Y finalmente, en relación a la conversión de tipo variable a fijo se anula la comisión a partir del tercer año, fijándose el  importe máximo de dicha comisión durante esos 3 primeros años en un 0,15% de lo reembolsado.

Así la cancelación anticipada quedará sujeta a las siguientes condiciones:

Si es un interés variable:

Durante los primeros 3 años hasta el 0,25 % de lo reembolsado.

Pasados los 3  años y hasta el 5º año: un 0,15 % de lo reembolsado anticipadamente.

Si es un interés fijo:

en los primeros 10 años: hasta el 2 % de lo reembolsado anticipadamente.

Del 10º en adelante: hasta el 1,5 % de lo reembolsado.

En cuanto a la transparencia en la contratación, según recoge la citada nota de prensa, la ley determina que, “durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas. El objetivo es que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios.”

Sobre las ejecuciones hipotecarias la Ley distingue 2 momentos:

  1. Durante la primera mitad del contrato de préstamo, sólo se podrá instar la ejecución y en su caso el desahucio, cuando el impago supere las 12 mensualidades o la deuda alcance el 3% del total importe del préstamo.
  2. Durante la segunda mitad, el mínimo queda fijado en 15 mensualidades o el 7% del capital concedido.

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