El 8 de julio de 2026, el Grupo Parlamentario de los Comuns presentó en el Parlament de Catalunya una proposición de ley que, si finalmente prospera, supondría un cambio de gran trascendencia en la regulación del mercado residencial.
Esta iniciativa va un paso más allá y plantea que, en determinados municipios, también se pueda limitar la adquisición de viviendas cuando su finalidad no sea constituir la residencia habitual del adquirente o destinarlas al alquiler de vivienda habitual.
Aunque la propuesta acaba de iniciar su tramitación parlamentaria y todavía puede experimentar modificaciones importantes, su contenido merece una atención especial por el impacto que podría tener sobre el mercado inmobiliario catalán.
¿Cuál es el objetivo de la propuesta?
Según sus promotores, la presión inversora sobre el mercado residencial está provocando un incremento continuo de los precios de compra y de alquiler, dificultando el acceso a la vivienda para una parte creciente de la población y alterando la cohesión social de muchas ciudades.
La proposición considera que la especulación inmobiliaria es un fenómeno que también puede combatirse mediante la normativa urbanística, permitiendo que los instrumentos de planeamiento limiten determinadas adquisiciones de viviendas dentro de las zonas declaradas como mercado residencial tensionado.
La principal novedad
La medida más relevante consiste en permitir que los planes urbanísticos y las ordenanzas municipales establezcan que las viviendas situadas en zonas tensionadas solo puedan adquirirse cuando se destinen a residencia habitual y permanente del adquirente.
En el caso de edificios enteros de uso mayoritariamente residencial, la propuesta establece que deberán destinarse al alquiler de vivienda habitual, aplicando también el régimen de contención de rentas previsto para estas zonas.
En definitiva, la finalidad de la adquisición pasaría a convertirse en un requisito legal para poder adquirir determinados inmuebles.
¿Qué operaciones quedarían afectadas?
La iniciativa pretende evitar posibles mecanismos de elusión de la norma y, por este motivo, no limita exclusivamente la compraventa.
También incluye otros negocios jurídicos que permitan alcanzar el mismo resultado económico, como las opciones de compra, las promesas de venta, las cesiones de posición contractual u otros negocios equivalentes.
Obligaciones tras la adquisición
El adquirente dispondrá de un plazo máximo de doce meses para destinar la vivienda a su residencia habitual.
Cuando se trate de la adquisición de un edificio residencial completo, las viviendas deberán destinarse al alquiler permanente como vivienda habitual, respetando igualmente los límites de renta establecidos para las zonas de mercado residencial tensionado.
Excepciones previstas
La proposición incorpora algunas excepciones. Entre las principales destacan:
- la adquisición destinada a la residencia habitual de familiares cercanos;
- la posibilidad de adquirir una única vivienda como segunda residencia en un municipio diferente al de la residencia habitual, siempre que no se destine a alojamiento turístico ni temporal.
Medidas de control y régimen sancionador
La propuesta incorpora nuevas infracciones urbanísticas calificadas como muy graves para los supuestos de incumplimiento de estas limitaciones o cuando se utilicen negocios jurídicos simulados o fraudulentos con el fin de eludirlas.
Asimismo, habilita los instrumentos de planeamiento urbanístico para que puedan incorporar estas restricciones y permite que determinadas asociaciones de arrendatarios y cooperativas impulsen su implantación mediante planes especiales urbanísticos.
Una nueva forma de intervenir en el mercado inmobiliario
La propuesta representa un cambio sustancial respecto de las medidas adoptadas hasta ahora, ya que mientras la normativa vigente actúa principalmente sobre el precio de los alquileres en las zonas tensionadas, esta iniciativa pretende intervenir directamente sobre la finalidad de las adquisiciones inmobiliarias, determinando quién puede adquirir determinadas viviendas y con qué finalidad.
¿Y ahora qué?
La tramitación parlamentaria de la proposición todavía deberá superar varias fases antes de poder convertirse en ley.
De hecho, los grupos parlamentarios de Junts y del Partido Popular ya han anunciado su intención de solicitar un dictamen al Consell de Garanties Estatutàries (CGE), al considerar que la iniciativa podría suscitar dudas sobre su adecuación al Estatut d’Autonomia y a la Constitución.
La solicitud de dictamen comportará previsiblemente una suspensión temporal de la tramitación parlamentaria, de modo que la eventual aprobación definitiva de la norma quedará aplazada hasta después del verano, previsiblemente durante el mes de octubre, coincidiendo con el inicio del nuevo período de sesiones del Parlament.
Desde la Cambra continuaremos realizando un seguimiento de la tramitación parlamentaria y analizaremos las eventuales modificaciones que se puedan introducir durante el debate legislativo, así como las consecuencias prácticas que esta iniciativa podría tener para los propietarios, los inversores y el conjunto del mercado inmobiliario.
