Des del passat dia 16 de març de 2024, ja regeix, en 140 municipis catalans, la limitació de preus en els lloguers d’habitatge, en haver estat declarats com a zones de mercat residencial tensionado.

Pot consultar la llista de municipis en el següent enllaç:  https://www.mivau.gob.es/vivienda/alquila-bien-es-tu-derecho/serpavi/consultar-zonas-de-mercado-residencial-tensionado

En què i com m’afecta si soc propietari?

El primer a tenir en compte és que la limitació del lloguer afecta únicament a l’arrendament d’habitatges i només en els 140 municipis catalans. Queden exclosos de possibles limitacions: els lloguers per a ús diferent a habitatge (locals comercials, oficines, despatxos, magatzems, etc…); els lloguers de temporada; habitació i resta de lloguers exclosos de la Llei d’Arrendaments Urbans; així com els habitatges de nova construcció (i en alguns casos edificis objecte d’una gran rehabilitació).

Soc una Gran Tenidor?

A Catalunya, la Generalitat ha sol·licitat que la categoria de Gran Tenidor s’apliqui a aquells propietaris de 5 o més immobles, ja que la Llei pel Dret a l’Habitatge que defineix a la Gran Tenidor com “la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters”, permet modular el concepte i autoritza en les comunitats autònomes que el puguin rebaixar fins a 5. (Art. 3).

Com afecta al Gran Tenidor?

Els grans tenidors vindran obligats a aplicar l’índex sempre, tret que el pis s’hagués llogat en els últims 5 anys i la renda d’aquest contracte sigui inferior a l’índex aplicable. És a dir, el gran tenidor haurà d’aplicar sempre la que renda que resulti més baixa d’entre la marcada per l’índex o la del contracte anterior.

Si no hi ha hagut un contracte vigent en els últims 5 anys, la renda s’haurà de pactar d’acord amb l’índex aplicable.

Si no soc gran tenidor?

Només aplicaré l’índex si no hi ha hagut un contracte de lloguer en els últims cinc anys.

Quan hi hagi hagut un contracte vigent en els últims 5 anys, hauré de fixar la renda prenent com a import la renda del contracte anterior actualitzada per aplicació de l’IPC, és a dir, aplicant les actualitzacions monetàries previstes en l’anterior contracte, encara quan no s’haguessin practicat els augments.

Tant si soc Gran Tenidor com si no ho soc, existeix alguna possibilitat d’incrementar la renda obtinguda?

Sí que es podrà incrementar fins a un 10%, en els següents casos:

– si el contracte es pacta per una durada superior als 10 anys (actualment, la durada mínima d’un contracte de lloguer d’habitatge és de 5 anys per les petites forquilles i de 7 per persones jurídiques i grans forquilles), es podrà incrementar la renda obtinguda en un 10%.

– Si en l’habitatge s’haguessin dut a terme actuacions de rehabilitació d’acord amb el que preveu l’article 41 del Reglament de l’IRPF, que haguessin finalitzat en els últims dos anys anteriors a la data del contracte d’arrendament.

– Si, en els dos anys anteriors a la data de celebració del contracte d’arrendament, haguessin finalitzat actuacions de rehabilitació o millora de l’habitatge que haguessin comportat un estalvi d’energia primària no renovable del 30%. (En aquest cas és necessari acreditar-lo mitjançant Certificats d’Eficiència Energètica)

– Si, en els 2 anys anteriors a la celebració del contracte d’arrendament, haguessin finalitzat actuacions de millora de l’accessibilitat.

La importància del contracte anterior

Si el pis ha estat llogat en els últims 5 anys, no podré pactar repercussions que no tingués ja incloses en el meu contracte anterior, com a IBI, escombraries, quotes de comunitat i similars.

Altres mesures a tenir en compte

La Llei pel Dret a l’Habitatge ha establert una sèrie de incentius fiscals que han de ser tingudes en compte a l’hora de fixar la renda del nou contracte, ja que poden representar un estalvi important:

– Reducció de fins a un 90% del rendiment net del lloguer en l’IRPF del particular si es fixa la renda rebaixant en més del 5% la renda, actualitzada, del contracte anterior. En l’actualitat la reducció per lloguer d’habitatge habitual ha passat del 60% al 50% per a la pròxima campanya de renda.

– Reducció de fins a un 70% quan es produeixi alguna de les circumstàncies següents: quan el contribuent hagués arrendat per primera vegada l’habitatge a un arrendatari que tingui una edat d’entre els 18 i els 35 anys i sempre que l’habitatge es trobi en una zona de mercat tibant.

– Reducció de fins a un 60% quan l’habitatge hagués estat objecte d’una actuació de rehabilitació que hagués finalitzat en els dos anys  anteriors a la celebració del contracte.

Finalment una altra de les mesures que es deriva directament de la declaració de les zones de mercat residencial tensionat és la pròrroga extraordinària del contracte, ja que la Llei determina que en aquestes zones, l’arrendatari podrà sol·licitar que el contracte li sigui prorrogat per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys i l’arrendador està obligat a acceptar la sol·licitud, mantenint els termes i condicions del contracte en vigor. S’exceptua l’obligatorietat d’aquesta pròrroga en supòsits puntuals (possible necessitat de l’arrendador sempre que es compleixin els requisits legals; altres pactes amb l’arrendatari).

Donada l’extensa casuística i la complexitat de la norma recomanem que, abans de llogar, s’assessorin degudament per professionals amb la finalitat d’evitar possibles problemes i, eventualment, poder aprofitar determinats incentius fiscals prevists a la Llei pel Dret a l’Habitatge. Recomanem especialment la intervenció professional en aquells casos de rendes excepcionalment baixes, ja que una anàlisi experta pot ser determinant.