La obligación de ofrecer un alquiler social

El 31 de diciembre de 2019 entró en vigor el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre “de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda” (que modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y la Ley 4/2016 de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial).

Entre otras cuestiones (como la obligación de introducir en los contratos de arrendamiento el índice de referencia de precios de alquiler de vivienda, los incentivos para movilizar vivienda vacías mediante expropiación forzosa, cesión obligatoria de vivienda, derecho de adquisición preferente de la Administración; los regímenes de cualificación y precios de las viviendas de protección oficial, el planeamiento urbanístico) regula la obligación de ofrecer un alquiler social para realojar a las familias en riesgo de exclusión residencial.

Grandes tenedores y demás obligados a ofrecer un alquiler social

Los obligados, en determinados supuestos, a ofrecer un alquiler social son, en suma, los que a continuación se relacionan:

– Los grandes tenedores de viviendas:

1.- La Ley considera grandes tenedores de viviendas a aquellas personas físicas o jurídicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas, cualquiera que sea su superficie (con la excepción de promotores sociales, personas con más de un 15% de la superficie habitable calificada como protección oficial para el alquiler). Cabría entender que dichas viviendas deben estar ubicadas en Catalunya y que se incluyen viviendas ocupadas o vacías, aunque la ley no lo especifica. La ley tampoco resuelve los casos de cotitularidad de una vivienda, es decir, si por titular de vivienda debe entenderse sólo a quiénes disponen de un porcentaje suficiente de propiedad para poder disponer libremente de ella (51% o más), pero parece lógico entenderlo así, sin perjuicio de lo que resuelvan los Tribunales en su labor interpretativa de la norma.

2.- La Ley también considera grandes tenedores de viviendas a las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, los fondos de inversión, las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la restructuración bancaria, y los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

– Las personas jurídicas que hayan adquirido viviendas, posteriormente al 30 de abril de 2008, que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, y las personas jurídicas titulares de viviendas que se han adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías, en primera o ulteriores transmisiones.

– Cualquier adquiriente de una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario.

Supuestos en que existe la obligación de ofrecer un alquiler social

Existirá la obligación de ofrecer un alquiler social, cuando se produzca alguno de los siguientes supuestos de pérdida de vivienda:

Cuando cualquier persona (sea física o jurídica) adquiera viviendas derivadas de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo o crédito hipotecario.

Antes de interponer cualquier acción judicial ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, antes de interponer demanda de desahucio por falta de pago de alquiler, y hasta el 31/XII/2020 también antes de interponer demanda por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda (por ejemplo, demanda de desahucio por expiración de plazo) deberán previamente ofrecer un alquiler social, los grandes tenedores y las personas jurídicas (aunque no sean grandes tenedores) que hayan adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008, viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

Antes de interponer cualquier acción por falta de título jurídico habilitante de la ocupación (desahucio por precario, acción de protección de derechos reales inscritos, acción de tutela sumaria de la posesión), deberán previamente ofrecer un alquiler social, los grandes tenedores de vivienda que sean una entidad financiera, una filial inmobiliaria, un fondo de inversión, una entidad de gestión de activos, un fondo de capital riesgo o de titulización de activos, si se cumplen determinados requisitos (que se trate de una vivienda vacía; que los ocupantes acrediten que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes del 31 de junio de 2019; que los ocupantes no hayan rechazado ninguna oferta de realojamiento social en los dos últimos años; que los servicios sociales informen favorablemente sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial de los ocupantes y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal).

Definición del riesgo de exclusión residencial

La Ley define el riesgo de exclusión residencial, como la situación en la que se encuentran las personas o unidades familiares que reúnen las siguientes condiciones:

1.- Que no tengan una alternativa propia de vivienda, lo que se entiende que incluye los casos en que residan en una vivienda compartida, residan en una vivienda en precario, o cuando ésta no cumpla las condiciones mínimas de habitabilidad.

2.- Que sus ingresos mensuales no superen los siguientes límites:
– Personas que viven solas: ingresos mensuales inferiores a 2 veces el IRSC (Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya), es decir, entre 1.138’24.-€ y 1.517’65.-€ mensuales (el IRSC varía en función del municipio en el que se encuentra la vivienda y en función del número de miembros de la unidad familiar o de convivencia).
Unidades familiares o de convivencia: ingresos mensuales inferiores a 2’5 veces el IRSC
– Personas con discapacidades o con gran dependencia: ingresos mensuales inferiores a 3 veces el IRSC

Excepcionalmente, se admite que se superen estos límites de ingresos, cuando las personas afectadas dispongan de un informe de servicios sociales acreditativo de que están sometidas a un inminente riesgo de pérdida de la vivienda y no disponen de alternativa de vivienda propia (art. 5.11 de la Ley 24/2015).

El Ofrecimiento de alquiler social al afectado

Para verificar si las personas afectadas cumplen los citados requisitos, el gran tenedor de viviendas deberá requerirles en el domicilio afectado fehacientemente (burofax, carta notarial, etc.), concediéndoles un plazo mínimo de 30 días para que justifique su situación de exclusión residencial, aportando fotocopia de su DNI, Libro de familia (o certificado de pareja de hecho), sentencia judicial en caso de separación o divorcio, certificado de empadronamiento, últimas tres nóminas del afectado y conviviente en caso de que sea trabajador por cuenta ajena; última declaración trimestral del IRPF en caso de autónomos; certificado actualizado expedido por el INSS que detalle la percepción mensual en caso de pensionista; certificado actualizado de la prestación del INEM en caso de parados; y la sentencia judicial en caso de recibir pensión de alimentos. Además, en el requerimiento debe indicarse que sus datos serán cedidos a los servicios sociales de su municipio para que, si es preciso, emitan informe social que confirme que se encuentra en riesgo de exclusión residencial (para una información más detallada consultar el artículo que se ha tomado como referencia, del letrado ALEJANDRO FUENTES LOJO RIUS, “Protocolo para cumplir con la obligación legal de ofrecimiento de alquiler social por grandes tenedores de vivienda en Diario la Ley núm. 9558, 22 de enero de 2020).

Entendemos que si los afectados desatienden el requerimiento, el obligado a ofrecer alquiler social podrá ejercitar las acciones judiciales antes relacionadas.

Caso de que el afectado acredite que se encuentra en riesgo de exclusión residencial, se le deberá ofrecer un alquiler social preferentemente en la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, en una vivienda ubicada dentro del mismo municipio (o incluso en otro municipio salvo informe en sentido contrario de servicios sociales), fijando una renta que no supere el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del IRSC, o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC.

Además, este ofrecimiento deberá incluir la información básica prevista en la Llei 18/2007 del Dret a la Vivenda (art. 61.2: descripción de la vivienda, plazo del arrendamiento, fianza, etc), y deberá notificarse por conducto fehaciente (por ejemplo burofax) especificando que la oferta tiene una validez de 30 días desde la fecha de recepción de la notificación, y que transcurrido dicho plazo sin aceptación expresa, esta oferta quedará caducada, procediéndose a iniciar las acciones judiciales correspondientes para su desalojo.

Por otra parte, esta oferta de alquiler se deberá comunicar en el plazo de tres días hábiles desde su realización al Ayuntamiento del municipio en que encuentra situada la vivienda.

Contrato de alquiler social

Aunque las leyes que rigen el ofrecimiento de alquiler social (Ley 24/2015, Ley 4/2016 y Decreto Ley 17/2019) no especifican la normativa aplicable a éste, entendemos que el contrato de alquiler social se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), en todo lo que no se oponga a lo previsto en las citadas Ley 24/2015, Ley 4/2016 y Decreto Ley 17/2019, por lo que se deberá tener en cuenta, en suma, la renta máxima ya descrita (renta máxima que induce a entender que no serán válidas las repercusiones de impuestos ni gastos comunitarios), que ésta sólo se pueda actualizar anualmente y si cambian las condiciones económicas de los afectados con el límite del 18% de sus ingresos, y que vencido el plazo inicial el gran tenedor deberá prorrogar obligatoriamente el contrato si los afectados continúan en riesgo de exclusión residencial.

Consecuencias de incumplir el deber de ofrecer un alquiler social

La omisión del ofrecimiento de alquiler social a los afectados, o de la comunicación de ése a la Administración, imponer una renta superior a la establecida por la norma, adjudicar una vivienda en otro término municipal distinto al que residía el afectado sin autorización de los servicios sociales, o no respetar el plazo mínimo de duración del contrato (5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica), son conductas tipificadas como infracción grave, con multas que oscilan entre 9.001 y 90.000€.

A pesar de la existencia de algunas sentencias discordantes, la infracción de esos deberes y demás recogidos en la Ley 24/2015, Ley 4/2016 y Decreto Ley 17/2019, no constituye, en principio, un requisito de admisibilidad ni de procedibilidad para poder interponer demandas de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción de plazo, o precario, como así resulta de los acuerdos de unificación de criterios de las secciones civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona (adoptados en fecha 21 de febrero de 2020), y en el mismo sentido se ha posicionado la Junta General de Magistrados de la Audiencia Provincial de Girona.

Consideración final

El presente artículo pretende clarificar una normativa que se solapa en tres textos legales para ofrecer una idea general de la regulación legal de la obligación de ofrecer un alquiler social, por lo que se ha tratado de evitar entrar en un exceso de detalle, que impidiera alcanzar ese propósito. Por ello, la aplicación de la citada normativa a un caso concreto, precisará del oportuno asesoramiento legal, que este artículo no puede suplir.

Por último, manifestar nuestro agradecimiento a la Doctora en Dret Elga Molina Roig, cuyas excelentes conferencias sobre la materia han sido de inestimable ayuda para la redacción del presente texto.