La limitación de precios en los alquileres de vivienda ya es aplicable en Catalunya

Desde el pasado día 16 de marzo de 2024, ya rige, en 140 municipios catalanes, la limitación de precios en los alquileres de vivienda, al haber sido declarados como zonas de mercado residencial tensionado.

Puede consultar la lista de municipios en el siguiente enlace:  https://www.mivau.gob.es/vivienda/alquila-bien-es-tu-derecho/serpavi/consultar-zonas-de-mercado-residencial-tensionado

 ¿Cómo y en qué me afecta si soy propietario?

Lo primero a tener en cuenta es que la limitación del alquiler afecta únicamente al arrendamiento de viviendas y sólo en los 140 municipios catalanes. Quedan excluidos de posibles limitaciones: los alquileres para uso distinto a vivienda (locales comerciales, oficinas, despachos, almacenes, etc…); los alquileres de temporada; habitación y resto de alquileres excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Soy un Gran Tenedor?

En Cataluña, la Generalitat ha solicitado que la categoría de Gran Tenedor se aplique a aquellos propietarios de 5 o más inmuebles, puesto que la Ley por el Derecho a la Vivienda que define al Gran tenedor como “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”, permite modular el concepto y autoriza en las comunidades autónomas que lo puedan rebajar hasta 5. (Art. 3).

¿Cómo afecta al Gran Tenedor?

Los grandes tenedores vendrán obligados a aplicar el índice siempre, salvo que el piso se hubiera alquilado en los últimos 5 años y la renta de este contrato sea inferior al índice aplicable. Es decir, el gran tenedor deberá aplicar siempre la que renta que resulte más baja de entre la marcada por el índice o la del contrato anterior.

Si no ha habido un contrato vigente en los últimos 5 años, la renta se tendrá que pactar de acuerdo con el índice aplicable.

¿Si no soy gran tenedor?

Sólo aplicaré el índice si no ha habido un contrato de alquiler en los últimos cinco años.

Cuando haya habido un contrato vigente en los últimos 5 años, deberé fijar la renta tomando como importe la renta del contrato anterior actualizada por aplicación del IPC, es decir, aplicando las actualizaciones monetarias previstas en el anterior contrato, aún cuando no se hubieran practicado los aumentos.

¿Tanto si soy Gran Tenedor como si no lo soy, existe alguna posibilidad de incrementar la renta obtenida?

Sí se podrá incrementar hasta un 10%, en los siguientes casos:

– si el contrato se pacta por una duración superior a los 10 años (actualmente, la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda es de 5 años por los pequeños tenedores y de 7 por personas jurídicas y grandes tenedores), se podrá incrementar la renta obtenida en un 10%.

– Si en la vivienda se hubieran llevado a cabo actuaciones de rehabilitación de acuerdo con el que prevé el artículo 41 del Reglamento del IRPF, que hubieran finalizado en los últimos dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.

– Si, en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda que hubieran comportado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%. (En este caso es necesario acreditarlo mediante Certificados de Eficiencia Energética)

– Si, en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento, hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad.

La importancia del contrato anterior

Si el piso ha estado alquilado en los últimos 5 años, no podré pactar repercusiones que no tuviera ya incluidas en mi contrato anterior, como IBI, basuras, cuotas de comunidad y similares.

Otras medidas a tener en cuenta

La Ley por el Derecho a la Vivienda ha establecido una serie de reducciones fiscales que deben ser tenidas en cuenta a la hora de fijar la renta del nuevo contrato, ya que pueden representar un ahorro importante:

Reducción de hasta un 90% del rendimiento neto del alquiler en el IRPF del particular si se fija la renta rebajando en más del 5% la renta, actualizada, del contrato anterior. En la actualidad la reducción por alquiler de vivienda habitual ha pasado del 60% al 50% para la próxima campaña de renta.

Reducción de hasta un 70% cuando se produzca alguna de las circunstancias siguientes: cuando el contribuyente hubiera arrendado por primera vez la vivienda a un arrendatario que tenga una edad de entre los 18 y los 35 años y siempre que la vivienda se encuentre en una zona de mercado tenso.

Reducción de hasta un 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años  anteriores a la celebración del contrato.

Finalmente otra de las medidas que se deriva directamente de la declaración de las zonas de mercado residencial tenso es la prórroga extraordinaria del contrato, ya que la Ley determina que en dichas zonas, el arrendatario podrá solicitar que el contrato le sea prorrogado por plazos anuales hasta un máximo de 3 años y el arrendador está obligado a aceptar la solicitud, manteniendo los términos y condiciones del contrato en vigor. Se exceptúa la obligatoriedad de dicha prórroga en supuestos puntuales (posible necesidad del arrendador siempre que se cumplan los requisitos legales; otros pactos con el arrendatario).

Dada la extensa casuística y la complejidad de la norma recomendamos que, antes de alquilar, se asesoren debidamente por profesionales con el fin de evitar posibles problemas y, eventualmente, poder aprovechar determinados incentivos fiscales previstos a la Ley por el Derecho a la Vivienda. Recomendamos especialmente la intervención profesional en aquellos casos de rentas excepcionalmente bajas, ya que un análisis experto puede ser determinante.