En vigor desde el pasado día 26/2/2025, el Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, “por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo”, se adopta, según se indica en la exposición de motivos, como consecuencia de la prórroga presupuestaria de 2023, que impide implementar nuevas partidas económicas.

El mencionado decreto introduce medidas que afectan principalmente al ámbito de los arrendamientos urbanos y al ámbito de Urbanismo y vivienda y divide el texto en tres títulos: Medidas en el ámbito de la obra pública; Medidas administrativas y medidas en materia de urbanismo y vivienda.

En lo que respecta al ámbito de la vivienda

1) Se crea el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda

 – Se obliga a los grandes tenedores a inscribirse en un registro administrativo que dependerá de la Agència Catalana de l’Habitatge.

– Se introduce una infracción grave por no suministrar información sobre estos inmuebles.

Notas sobre el Registro de Grandes Tenedores:

a) En Cataluña, son grandes tenedores, de acuerdo con la normativa vigente:

 – Aquellas personas con 5 o más viviendas en zonas declaradas de mercado tensionado.

– Aquellas personas con 10 o más viviendas de uso residencial o una superficie construida de 1.500 m² o más destinada a uso residencial en territorio español.

b) En cuanto al Registro de Grandes Tenedores, se informa que, a pesar de existir ya la obligación de inscripción, en este momento la Agencia de la Vivienda no ha habilitado aún ningún sistema o plataforma para proceder a la inscripción.

En recientes consultas formuladas a la administración, se recomienda presentar un escrito indicando que se es gran tenedor y detallando los inmuebles afectados. (apartado 7.2 del artículo 5 del Decreto).

c) La obligación de inscribirse en el Registro de Grandes Tenedores en Cataluña ya existía desde el 8 de marzo de 2022 (Ley 1/2022, del 3 de marzo) y afectaba  entre otros a: las entidades financieras, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activo; Las personas jurídicas titulares de más de 10 viviendas; Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos. Las personas físicas propietarias de más de 15 viviendas, etc.  (art. 5.9 Ley 24/2015, del 29 de julio)

2) Ampliación del derecho de tanteo y retracto:

 – Se añaden nuevas situaciones en las que la Administración podrá ejercer el derecho de tanteo y retracto sobre inmuebles en zonas de mercado tensionado.

 – Se establece que todas las viviendas adquiridas mediante tanteo y retracto serán calificadas como viviendas protegidas de manera permanente.

Las nuevas situaciones que permitirán el ejercicio del derecho de tanteo y retracto son:

* Adjudicación de viviendas en subastas administrativas o judiciales.

* La transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda. Este derecho de adquisición preferente afecta la primera transmisión y las posteriores de las viviendas durante la vigencia de este Decreto Ley. En este supuesto concreto, se exceptúan los casos en que se trate de una vivienda de nueva construcción que se transmita a una persona física para su propio uso. (arte. 6 DL 2/2025)

A tener mucho en cuenta: la administración no podrá ejercer el derecho de tanteo y retracto en los casos de adquisiciones de viviendas por parte de personas físicas que cumplan los siguientes requisitos y que declaren acogerse a esta excepción:

»1. Que estén inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial.»

»2. Que se comprometan a solicitar, en el plazo de 1 mes desde la fecha de adquisición de la vivienda, la calificación de la vivienda como vivienda con protección oficial de régimen general o figura equivalente existente y con carácter permanente.»

»3. Que se comprometan a destinar la vivienda que adquieran a vivienda habitual y permanente durante un periodo mínimo de 10 años, a contar desde la fecha de adquisición.El incumplimiento de los compromisos de los apartados 2 y 3 compuerta el ejercicio del derecho de retracto por parte de la Generalitat de Cataluña, en los términos que establece la letra e) de este artículo.»

3) Implicaciones para los operadores inmobiliarios

Mientras no se desarrolle el nuevo Registro de Grandes Tenedores, las personas jurídicas que quieran transmitir viviendas situadas en una zona de mercado residencial tensado tendrán que acreditar, mediante certificación registral, el número de viviendas que poseen en el momento de otorgar la escritura de compraventa.(Modificación Disp.Trans.Única DL 1/2015, de 24 de marzo)

En lo que respecta a las medidas administrativas

Modificación de la Ley 13/1996 (Registro y depósito de fianzas de alquiler):

 – Las fianzas de alquiler depositadas en el Instituto Catalán del Suelo se destinarán a la construcción de vivienda pública, especialmente en régimen de alquiler.

– Se mantiene una reserva del 5% de las fianzas para garantizar devoluciones y cancelaciones.

En lo que respecta a las medidas en materia de Urbanismo y Vivienda:

Se modifica la Ley de Urbanismo (Decreto legislativo 1/2010) para:

 – Simplificar los procedimientos administrativos para la promoción de vivienda protegida.

 – Agilizar las licencias de construcción y rehabilitación de viviendas.

– Mejorar la publicidad y la transparencia en la planificación urbanística.

– Reforzar la seguridad jurídica en las operaciones urbanísticas y garantizar el acceso a la información pública sobre la planificación.

– Eliminación de los consorcios urbanísticos en las Áreas Residenciales Estratégicas (AREs), que serán sustituidos por convenios urbanísticos para reducir la burocracia.

En lo que respecta al fomento de la vivienda pública:

– Se establece que el 40 % del suelo en actuaciones de transformación urbanística debe destinarse a vivienda protegida.

– En suelo urbano no consolidado, la reserva será del 30 %, para garantizar una oferta estable de vivienda asequible.

– Se fomenta la incorporación del parque de vivienda ya existente al régimen de protección oficial para reducir la especulación inmobiliaria.

– Se facilita la construcción y la gestión de vivienda protegida con nuevos incentivos para promotores sociales y cooperativas.

Medidas específicas para urbanizaciones con déficits:

– Se regularizan urbanizaciones construidas antes de 1981 con deficiencias urbanísticas.

– Se flexibilizan los requisitos para facilitar la conexión a los servicios urbanos en estos núcleos.

– Se permite reducir las exigencias urbanísticas en determinados casos para adaptarlas a la realidad del territorio.

Y finalmente, en lo que respecta a la Obra Pública

Modificación de la Ley 3/2007, de 4 de julio, de la Obra Pública, para:

 – Clarificar los requisitos y procedimientos para la tramitación de proyectos de obras públicas.

 – Eliminar contradicciones entre la ley de obra pública y las diversas normativas sectoriales que regulan infraestructuras específicas.

 – Facilitar la ejecución de proyectos estratégicos, como infraestructuras de transporte, servicios básicos y equipamientos públicos.

 – Agilizar la contratación de obra pública para evitar retrasos en proyectos esenciales para el territorio.

 – Priorizar las inversiones en infraestructuras sostenibles, con criterios de reducción de impacto ambiental y eficiencia energética.