Nuevas moratorias para los alquileres de locales comerciales y uso distinto a vivienda

El gobierno ha puesto fin a la falta de medidas en relación a los alquileres de locales comerciales, oficinas, despachos, naves industriales y resto de usos no destinados a vivienda, con la publicación, en fecha 22/04/2020, del Real Decreto ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y la ocupación.  Trata así, de  paliar los efectos del Covid19 y el estado de alarma que han obligado al cierre de innumerables negocios y actividades profesionales y la consecuente pérdida de ingresos que ha implicado en muchos casos la imposibilidad de atender el pago del alquiler.

Tal como se ha hecho en relación a los alquileres de viviendas, el Decreto regula las medidas a aplicar en el caso de solicitud de moratoria en el pago de alquiler, estableciendo tres directrices básicas

1) Que entre propietario y arrendatario no haya un acuerdo previo por el cual se haya llegado a un entendimiento para rebajar, condonar, o aplazar los alquileres pactados, puesto que caso de existir el acuerdo, el decreto no se aplica

2) La necesaria acreditación de la vulnerabilidad económica del arrendatario (inquilino) derivada del Covid19.

3) Un tratamiento diferenciado de las moratorias por Grandes y Pequeños tenedores. A estos efectos son: – Grandes tenedores: Persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, o una superficie construida de mes de 1.500 m². / – Pequeños tenedores: El resto de Personas Físicas o Jurídicas.

A partir de aquí, las medidas se articulan de la siguiente manera:

* Grandes tenedores: aplicación automática y por imperativo legal de la moratoria durante todo el periodo que alcance el estado de alarma, con un máximo de hasta 4 meses de alquiler. Las mensualidades aplazadas se abonarán prorrateadas en el plazo de 2 años a contar desde el levantamiento del estado de alarma, o al finalizar los 4 meses aplazados, y no meritará intereses de ningún tipo ni penalizaciones. Para su aplicación, el arrendatario tendrá que solicitarlo a su arrendador antes del 23/05/2020 (fecha límite).

* Pequeños tenedores: dentro del plazo de 1 mes, a contar desde el 23/4/2020, el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago del alquiler. Ahora bien, no se establece ninguna obligación para el propietario, por lo que, como ya ocurría en los alquileres de vivienda, se entiende que el pequeño propietario no estará obligado a aceptarlo.

La otra vía que se abre por el pequeño tenedor se hacer uso de la fianza depositada, puesto que el Decreto establece que las partes podrán disponer libremente de la fianza, para imputarla al pago parcial o total de las mensualidades de alquiler que cubra. Caso de utilizar la fianza para pagar la renta, el arrendatario estará obligado a restituirla en su integridad en el plazo de 1 año, a contar desde la fecha del acuerdo. Si el contrato se extingue antes del año, se tendrá que reintegrar antes de la extinción del contrato.

¿Quién podrá acceder a estas moratorias?

El primer requisito es que local alquilado esté afecto a la actividad económica de quien lo pide, ya sea autónomo o pyme (pequeña o media empresa).

* En el caso de los autónomos: como requisitos imprescindibles se exige: que esté afiliado y en situación de alta a la seguridad social.

El resto de requisitos son los mismos por pymes y autónomos y son:

* que su actividad haya quedado directamente suspendida por el estado de alarma (el que se tendrá que acreditar debidamente) y si no fuera el caso, cuando acredite una reducción de su facturación de al menos un 75% respecto del mes natural anterior al de la solicitud, en relación a la facturación mediana registrada al mismo trimestre del año anterior.

Por pyme se entienden, aquellas sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, en la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros;
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros;
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

¿Cómo se le tendrán que acreditar estas circunstancias al arrendador?

– La Suspensión de la actividad: mediante la aportación del Certificado expedido por el AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma que acredite que el locatario ha instado el cese de su actividad.
– La reducción de la actividad en un 75% respecto del mismo trimestre del año anterior, mediante declaración responsable que refleje la realidad contable de ingresos y gastos. Se faculta al arrendador por que pueda requerir al locatario sus libros contables.

Finalmente para los casos de fraude en la solicitud por no reunir los requisitos exigidos se establece, hacia el arrendatario, una responsabilidad por los daños y perjuicios que se hayan ocasionado y la asunción de los gastos generados, sin perjuicio de las responsabilidades que se pudieran dar en otras órdenes (entendemos que por falsedad documental, etc…)

Para ampliar esta información, recibir el oportuno asesoramiento y/o formalizar el documento que recolli los pactos reguladores de los acuerdos logrados, os recordamos que estamos a vuestra disposición a través de las vías habilitadas para suplir la atención presencial, mientras dure el estado de alarma: telf: 93 384 14 07  y correo electrónico: info@cambrabadalona.com.