Proyecto de Ley por el Derecho a la vivienda – Cómo será la nueva ley estatal de vivienda

El apoyo de los grupos parlamentarios de ERC y Bildu obtenido el pasado día 14/4 permite en el gobierno iniciar la tramitación parlamentaria de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda.

Como elementos principales de la nueva Ley destacamos los siguientes:

MEDIDAS COMUNES A TODOS LOS ARRENDAMIENTOS De VIVIENDA

a) Limitación a la actualización de rentas por aplicación del IPC. Continúa vigente la limitación del 2% durante todo el 2023, se establece la limitación del 3% durante el 2024 y se dispone la creación de un nuevo índice para regular las actualizaciones de rentas a partir del 2025.
b) Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador.
c) IBI pisos vacíos: recargos de un 50% de la cuota si puerta 2 años vacío y hasta del 100% cuando lleve más de 3 años desocupado e incluso está previsto que los ayuntamientos puedan aumentar el porcentaje de recargo hasta 50 puntos si el titular del mismo tiene hasta 2 o más inmuebles vacíos en el mismo término municipal.
d) Bonificaciones fiscales de los rendimientos inmobiliarios en el IRPF se mantiene la bonificación del 50% del rendimiento neto cuando el alquiler es de vivienda y se establece que esta bonificación se pueda incrementar hasta un 90%, de acuerdo con la siguiente escala:

de hasta el 90%: Caso de reducir la renta de un nuevo contrato hasta un 5% menos que la renta actualizada anteriormente cobrada en las zonas declaradas mercado tenso.
de hasta el 70%: si la vivienda nunca había sido alquilada y el alquiler se hace a jóvenes entre 18 y 35 años en áreas tensionadas de mercado.
de hasta el 60% si en los 2 anteriores a la celebración del contrato se han llevado a cabo obras de rehabilitación. No es necesario que la vivienda se encuentra en una área declarada tienes.

e) Prórroga excepcional y obligatoria de 1 año una vez vencidas las prórrogas legalmente previstas, en aquellos casos en que el titular del inmueble sea un gran tenedor y el inquilino acredite una situación de vulnerabilidad.

f) Se mantiene el concepto de Gran Tenedor vigente hasta ahora: Persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles de uso residencial o de una superficie construida de más 1.500m2 de uso residencial (sin contar trasteros ni plazas de garaje), pero este podrá variar si sus propiedades se concentran en una zona de mercado tenso como seguidamente explicamos.

MEDIDAS CONCRETAS PARA CONTRATOS DE ALQUILER EN ZONAS DE MERCADO DECLARADO TENSO

a) Declaración de área de mercado residencial tensa: se simplifica el procedimiento y será suficiente que se dé una suela de las 2 condiciones previstas porque una zona puede ser declarada Zona de mercado residencial tensionat:

– Que la carga mediana del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia (más los gastos y suministros básicos) supere el 30% de los ingresos medianos o de la renta mediana de los hogares.
– Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración de área tensa un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos 3 puntos por encima del IPC

b) Gran Tenedor: en las zonas de mercado tenso se podrá aplicar la categoría de Gran tenedor al titular de hasta 5 inmuebles de uso residencial.

c) El precio de alquiler quedará limitado dependiente del tipo de propietario:

– pequeño propietario: no podrá aumentar el importe de renta del nuevo contrato, que quedará fijado de acuerdo con la última renta actualizada que estuviera cobrando.
– gran tenedor sujeta a los precios de referencia que marquen las administraciones competentes.

d) En ningún caso se podrán incluir gastos o repercusiones no incluidas en el contrato anterior.

e) La realización de obras de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad en determinadas condiciones podrán permitir que se incremente la renta un 10% más.

f) Los contratos hechos por una duración superior a los 10 años o prorrogables como mínimo hasta conseguir estos diez años o más, también darán derecho a este incremento del 10% del precio de renta.

g) Prórroga anual obligatoria con un máximo de hasta 3 años más, una vez vencidas las prórrogas legales, si el arrendatario lo solicita y siempre que el arrendador no necesite recuperar la vivienda para uso propio.

OTRAS MEDIDAS ADOPTADAS que analizaremos próximamente:

Novedades en el ámbito procesal mediante la modificación de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (Procedimientos Judiciales) obligando que es determine específicamente fecha y hora concreta en los lanzamientos de vivienda. Nuevos aplazamientos y suspensiones excepcionales en supuestos de vulnerabilidad.
Creación de un fondo social de vivienda.
Creación de la figura de la vivienda asequible incentivada – consistente al crear bolsas de alquiler con viviendas de titularidad privada a cambio de incentivos urbanísticos o fiscales entre otros.
Nuevo carácter indefinido de la calificación de protección oficial con prohibición de alienación.
Nuevos porcentajes de reserva de suelo: La reserva de suelo para vivienda de protección oficial pasa del 30% al 40% y del 10% al 20% en suelo no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de urbanizaciones).