Nuevas Medidas Excepcionales que afectan a los contratos de alquiler de vivienda
El 22 de marzo de 2026, ha entrado en vigor el Real decreto ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, con nuevas medidas que afectan directamente los propietarios de viviendas en alquiler.
Se trata de un Real decreto ley con solo dos artículos: uno que regula la prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual y el otro que establece una limitación, igualmente extraordinaria, de la actualización anual de la renta pactada.
1) Prórroga obligatoria de los contratos de vivienda habitual
Los contratos vigentes que finalicen antes del 31 de diciembre de 2027 se podrán prorrogar hasta un máximo de 2 años adicionales, a solicitud del arrendatario.
· Se mantienen las mismas condiciones del contrato.
· El arrendador está obligado a aceptarla.
· Solo queda exceptuada en caso de acuerdo diferente entre las partes o necesidad legal de recuperar la vivienda.
¿Cuándo NO se aplica la prórroga?
La prórroga extraordinaria no será aplicable en los supuestos siguientes:
· Si se formaliza un nuevo contrato.
· Si se acuerda una renovación con una renta inferior a la vigente.
2) Limitación de la actualización de la renta
Todos aquellos contratos de vivienda habitual que a partir del día 22/03/2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027 se puedan revisar para ser actualizados, se verán afectados por un límite del 2% anual.
· En el caso de los grandes tenedores, el límite del 2% opera en todo caso.
· Si el arrendador no es gran tenedor podrá llegar a un pacto con su inquilino, pero en ausencia de pacto, se aplicará el límite del 2%.
3) Fundamento y vigencia de las medidas
La norma se justifica por la presión sobre el mercado del alquiler y por el impacto de la inflación, especialmente en el ámbito energético.
· Aumento de los precios del alquiler.
· Finalización masiva de contratos durante el 2026.
· Dificultad de acceso a la vivienda.
· Objetivo de evitar que el coste del alquiler supere el 30% de los ingresos familiares.
El mencionado Real-Decreto se tendrá que convalidar en el Congreso de los Diputados antes de 30 días, pero en cualquier caso ya resulta aplicable desde el pasado día 22/03/2026. De hecho, el propio jefe del ejecutivo ha reconocido que no existe una mayoría parlamentaria para convalidar esta norma, y por eso ha anunciado que en las próximas semanas seguirán las negociaciones con los grupos parlamentarios con el objetivo de convalidar el Real-Decreto Ley y extender por lo tanto las medidas más allá del 20/04/2026.
¿Qué debes tener en cuenta como propietario?
· Se reduce la capacidad de actualizar la renta.
· Se puede producir una prórroga obligatoria del contrato.
· Hay que planificar con antelación los vencimientos contractuales.
Recomendación: revisa los contratos antes de su vencimiento y valora posibles estrategias de renovación o reorganización patrimonial, y cuenta con nosotros para recibir el asesoramiento más adecuado.
